Vivir en un PH en Panamá
¿Qué es un PH?
El Régimen de Propiedad Horizontal o PH, es cuando se constituye un tipo especial de propiedad, en lenguaje simple, donde conviven propietarios de unidades inmobiliarias independientes con acceso o coexistencia a áreas de uso común, como los conocemos Edificios o algunas barriadas que están constituidas bajo régimen de PH. Se identifican con un reglamento de copropietarios inscrito en el Registro Público, y se mantiene la obligación de cumplir con normas de convivencias, aporte de cuotas de gastos comunes, aporte de cuotas extraordinarias, entre otros.
Muchas personas actualmente compran propiedades en PH sin siquiera repasar el reglamento de coporpiedad, que es donde se manifiestan los derechos y obligaciones. Esto entonces conlleva a los propietarios de las unidades inmobiliarias (apartamentos) a no saber cómo actuar en situaciones como:
- Aumentos de cuotas sin conocimiento
- Falta de reporte de los estados financieros
- Cómo cambiar al Administrador y a la Junta Directiva
- Cómo organizarse en caso de que sean varias torres
- Pago inequitivo de las cuotas: Apartamentos más grandes o penthouse pagando igual que el resto con menor tamaño
- Convocatorias
- Otros
Por ello, hemos decidio proveerles una guía de los puntos más importantes que debe conocer si usted vive en un edificio o comunidad bajo PH. Recuerde que debe leer su reglamento para que conozca las condiciones particulares del mismo.
- La cuota de mantenimiento en edificios se fija en atención al metraje y en urbaizaciones por unidad inmobiliaria
- La cuota se empieza a pagar (el nuevo propietario) a partir de la inscripción en el Registro Público, o a la entrega material de hacerse después del Registro
- A falta de pago de dos meses de cuotas de gastos comunes, se puede solicitar un proceso ejecutivo para el cobro al propietario
- Para modificaciones a las cuotas de gastos comunes y cuotas extraordinarias se requiere la aprobación de al menos el 66% de los copropietarios si en la primera convocatoria hay quórum, y de lo contrario, el 33% de los copropietarios en segunda convocatoria. Los copopietarios tendrán derecho a voto siempre que estén paz y salvo y al día con sus obligaciones.
- La Asamblea se deberá reunir al menos una vez al año, convocada por un miembro de la Junta Directiva o el Administrador, dentro de no menos de 10 días ni más de 20 días desde la fecha de la convocatoria.
- De no ser convocada, el 20% de los copropietarios que estén al día en sus obligaciones podrán convocarla por derecho propio.
- En general, todas las decisiones que se tomen para que sean válidas, deberán tener la aprobación de más de la mitad de los copropietarios que estén al día con sus obligaciones, salvo los casos específicos que determine la Ley, como los mencionados previamente.
- La Junta Directiva la escoge la Asamblea de Copropietarios con un 51% de los votos, el Administrador lo escoge la Junta Directiva con más de la mitad de los votos.
- Los propietarios tienen derecho a acceder a los balances o estados de cuenta del PH.
- Los miembros de la Junta Directiva y Administrador que incumplan con sus obligaciones, quedarán inhabilitados para ejercer dichos cargos
Le recordamos que el reglamento de uso y convivencia de un Edificio es el que determina los aspectos de sanciones y prohibiciones.
Daños de Construcción, Vicios Ocultos y Garantías
Así mismo, existen otros aspectos muy comunes en los PH, que tratan sobre los defectos de construcción de un edificio o casa, y de la que constantemente se mantienen reclamaciones. Estaremos ampliando más sobre éste tema en en blog con respecto a las garantías que cubren y obligaciones del constructor, así como el proceso de reclamo que tienen derecho los propietarios.
No dude en enviarnos sus consultas o solicitud de cita a info@panamalegalgroup.com.
Que derechos tienen los copropietarios frente al promotor que bajo su administración del PH no cumple con el mínimo de seguridad (se niega a construir garita de seguridad) en los primeros años del PH, porque utiliza la entrada del residencial para que los vehículos de equipo pesado puedan seguir ingresando al residencial y así completar el resto de residencias, poniendo por encima sus intereses económicos por encima de la seguridad de la mayoría de los ya residentes que por años son victimas de hurtos y robos, razón por la que los copropietarios se niegan a pagar la cuota de mantenimiento. Pero luego después de años cuando este promotor completa sus construcción de residencias entonces quiere exigir las cuotas no pagadas por la mayoría de los residentes.
Además de que después de muchos años nunca ha presentado un estado financiero.
Además se sospecha de defraudación fiscal.
si la el Presidente de la Junta Directiva en un PH esta moroso (5.000balboas) y el tesorero ni siquiera vive en el Ph y la compañia que el represento originalmente debe mas de 9.000.’ balboas que pasa? mi marido es el unico, siendo presidente de la Junta que esta a paz y salvo, tuvimos 2 actas en el edificio pero hubo falta de quorum, podemos eliminarnos en lo que se refiere a pago de cheques, etc
Hola Roberto, requeriríamos aclaración sobre lo que necesitan hacer, puedes enviarnos un correo a info@panamalegalgroup.com, y podríamos amplar la información.
Cada que tiempo se cambia la JD de los PH
Samantha, mediante convocatoria y el quóum que establece la Ley de PH, pueden realizar Cambio de Junta Directiva, según las necesidades del PH y lo que estipule el Reglamento. Generalmente se realiza la convocatoria para este fin cada año.