Proceso de Compra de una Propiedad
¿Sabes cuáles son los pasos al momento de comprar o vender una propiedad?
Es posible que tengamos muchas dudas al momento de elegir realizar una compra de propiedad en Panamá. Esto incluye la compra de una casa, apartamento, terreno o local comercial.
Existen dos opciones al momento de compra de una propiedad en Panamá:
- Que se realice con hipoteca
- Que se realice sin hipoteca, y por ende el pago sería en efectivo
El proceso general (es decir en ambos casos) lleva los siguientes pasos:
1. Una vez que tengas una propiedad que te interese, en nuestro caso, realizamos la verificación de la propiedad y de sus actuales dueños para asegurarnos de que no mantenga ningún tipo de marginal, demanda u otros que te puedan afectar, salvo hipoteca que es común y se paga con el precio de venta y las cartas de promesa de pago correspondientes.
2. Se realiza el levantamiento y/o revisión del contrato de Promesa de Compraventa, así como la coordinación con la parte vendedora respecto al mismo. Este contrato tiene como fin establecer los parámetros de compra, pagos, documentación, tiempos y generales de lo que se contrata.
3. Una vez firmado el Contrato de Promesa de Compraventa, se realiza en este momento el abono pertinente, y generalmente el vendedor tiene un periodo de tiempo para aportar los documentos a fin de realizar la escritura, como lo es:
– Minuta de levantamiento de hipoteca actual (en caso de que aplique, y esto lo gestiona con su banco, en la Promesa se estipula si se le paga algo al banco con una carta promesa de pago para estos fines)
– Recibos de pago de los impuestos correspondientes
– Paz y Salvos de agua e inmueble, así como del Edificio en caso de ser apartamento o PH
– El RUC y su NIT correspondiente
4. En este periodo, el comprador también gestiona los procesos de coordinación con el banco. Cuando es hipoteca, el banco emite una carta promesa de pago, sin embargo, si se mantienen los montos en efectivo, siempre es conveniente realizar esta misma operación para mayor seguridad.
¿Qué es la carta promesa de pago?
Es una carta que emite la entidad bancaria hacia el vendedor, que estipula que los montos serán liberados una vez la escritura esté inscrita en el Registro Público a nombre del comprador. Esto se realiza sobre la hipoteca (montos a pagar por la entidad bancaria) o sobre alguna cuenta bancaria del comprador. Es totalmente posible que el pago total se realice al momento de la firma de la escritura en la notaría con, por ejemplo, un cheque de gerencia. Sin embargo, siempre recomendamos la carta ya que en caso de que se requiera algo más de parte del vendedor (puede suceder por algún caso fortuito, como por ejemplo algún tema con la minuta proporcionada por su banco), nos aseguramos de que aún esté incentivado a realizar lo que le compete, y que no se dilate ya teniendo los fondos totales de su lado.
5. En caso de que realices la compra con hipoteca, los documentos se le proporcionan al banco, y nosotros nos aseguramos de dar el seguimiento hasta la firma de ambas partes y la inscripción en el registro público.
En caso de que lo realices sin hipoteca, los documentos son proporcionados a nosotros, que nos encargamos de levantar la escritura, gestionar las firmas en la notaría, y proceder con la inscripción en el Registro Público.
6. Una vez inscrita la propiedad en el Registro Público, se gestiona la actualización del nuevo propietario ante la Autoridad Nacional de Administración de Tierras, que son los que van a registrar el nuevo valor y nuevo dueño para fines tributarios ante la Dirección General de Ingresos.
Otros datos importantes que debes saber:
¿Quién debe pagar los gastos del proceso?
En general, el vendedor debe pagar:
– Todos los impuestos de transferencia, como lo es el Impuesto de Transferencia de Bien Inmueble, y el Impuesto de Ganancias si aplica
– Mantener al día los pagos de agua, inmueble y la administración del edificio
– Gastos de su abogado
– Gastos de los corredores de bienes raíces
El comprador afronta los siguientes gastos:
– Gastos notariales y de inscripción
– Gastos de su abogado
– Cualquier nuevo seguro, desde la adquisición de su vivienda (como el de incendio)
Es importante mencionar que han habido ocasiones en la que se negocian parámetros de pago de gastos específicos distintos a lo mencionado anteriormente. Como ejemplo, si el bien está a un precio muy por debajo del mercado, el vendedor podría optar por pedirle al comprador que se haga cargo de los impuestos de transferencia.
¿Qué otras cosas debes considerar al momento de la compra de una propiedad en Panamá?
– Los pagos de las cuotas de mantenimiento de edificio los empieza a asumir el comprador, sólo desde el momento en que el inmueble está a nombre de este, a menos que haya acordado con el vendedor ingresar al inmueble antes de este momento, para la cual podría acordar algo distinto.
– Realiza una inspección del inmueble respecto a su estructura, y conocer bien del edificio, y cómo se maneja su Administración. Por ejemplo, si hay una administración inexistente (operativa) o una Junta desorganizada o problemática, debes tenerlo en cuenta.
– Identificar por qué el actual vendedor lo está vendiendo en caso de propiedades de segunda.
Para cualquier consulta adicional, no dudes en escribirnos a info@panamalegalgroup.com, y se ayudamos con todo el proceso. Si estás interesado en información de Migración, visita nuestro blog www.panamaimmigration.net.